一、案情简介

2021年4月26日，宁波市鄞州区人民法院裁定受理浙江名邦装饰工程有限公司（以下简称“名邦公司”）破产清算案件，并于同日指定我所作为该公司的管理人，案件具体由北辰非诉讼团队承办，管理人在承办案件工作开展过程中核查发现名邦公司名下有位于慈溪市古塘街道西洋寺村一至十三层的商业房地产一处，管理人依法将上述房地产于司法拍卖评估进行公开拍卖处置，鄞州区人民法院于2022年5月27日作出裁定，确认上述房地产所有权由公开拍卖买受人取得。

经管理人调查发现，上述房产虽已于2019年经由宁波市中级人民法院二审判决涤除租赁，但实际一直由本案被告慈溪市新欧来酒店有限公司占有使用，用于酒店经营，且酒店从未向名邦公司及管理人支付过任何费用。管理人于2021年12月1日向被告送达《房屋腾退通知书》，要求酒店于2021年1月30日前清空并腾退房屋，支付占有使用费等费用，但酒店并未理会管理人发出的通知，继续占用直至管理人将上述房产公开处置。因酒店未支付费用占有房屋的行为已然侵害了名邦公司全体债权人的利益，管理人将慈溪市新欧来酒店有限公司诉至名邦公司破产清算案件受理法院，即鄞州区人民法院。

经审理，宁波市鄞州区人民法院作出（2023）浙0212民初11号民事判决书，判决被告慈溪市新欧来酒店有限公司支付原告名邦公司房屋占有使用费986301元，并支付从2023年月3日起到实际付款之日止按同期LPR计算的逾期利息（以986301元中的未付部分为基数），限于本判决生效后七日内履行完毕。

二、面临的问题及处理方案

本次团队担任三家公司重整管理人面临的主要问题及解决方案如下：

1、租赁涤除后房屋使用权抵债合同效力问题

2013年4月左右，名邦公司与本案第三人慈溪市嘉顺汽车销售服务有限公司、案外人慈溪欧莱酒店有限公司签订《租赁协议》及补充协议，约定：名邦公司将位于慈溪市古塘街道西洋寺村一至十三层的商业房地产第一至二、第四至十三层，慈溪欧莱酒店有限公司将现有酒店设备租赁给嘉顺公司，租期自2013年9月1日起至2028年8月31日止，租金及支付方式为1900万元并一次性支付；名邦公司尚欠嘉顺公司借款1900万元，名邦公司、慈溪欧莱酒店有限公司统一该借款用于抵扣嘉顺公司应付的租金。2017年11月14日，嘉顺公司将名邦公司上述房产中的一层前厅大堂、二层酒店办公区、第六至十三层出租给案外人陈光明，租赁期限自2017年11月16日至2020年11月15日止，约定租金每年120万元，2017年11月24日，陈光明和以上述房屋为经营地点成立慈溪市新欧来酒店有限公司，2020年5月，慈溪市新欧来酒店有限公司的股东及法定代表人由陈光明变更为毕云龙。

名邦公司以其上述房产为抵押，向平安银行股份有限公司宁波分行借款2700万元，双方办理了抵押登记手续。后生效判决支持了平安银行享有优先受偿权，判决后平安银行申请强制执行，执行过程中嘉顺公司提出执行异议，（2018）浙0282执异72号执行裁定认定讼争房屋受前述三方签订的租赁协议制约，故平安银行提起执行异议之诉，一审、二审判决军人分为三方签订的租赁协议是房屋使用权抵债合同，并非真实的租赁合同，嘉顺公司不享有足以阻却执行的权益，故判决涤除租赁，涤除租赁的判决生效时间为2019年7月29日。

宁波市鄞州区人民法院受理本案经调查后认为平安银行提起执行异议之诉的判决，是排除嘉顺公司享有足以阻却执行的权益，使得法院对案涉房地产可以继续执行，两份判决认定实际达成的是房屋使用权抵债合同，但并未否定房屋使用权抵债合同的效力。因此，嘉顺公司基于房屋使用权抵债关系享有的合同债权，虽不能对抗买受人的无权，但不可以对抗名邦公司，在嘉顺公司享有房地产使用权的期间，其有权出租给被告并收取租金，从而驳回了管理人诉讼请求中主张从涤除租赁的判决生效之日开始计算房屋占有使用费部分。

针对以上问题，管理人持有不同的观点：

首先，嘉顺公司与案外人陈光明签订的租赁协议已于2020年11月15日到期，虽慈溪市新欧来酒店有限公司更换股东及法定代表人，但其与嘉顺公司从未再签订过相应的租赁合同（或因其他原因诉讼中未提供）。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”管理人认为涤除租赁就是指把财产上的所有租赁都去除，无论各方签订的租赁协议是否真实为所谓的房屋使用权抵债合同，各方都不得在行使租赁的权利，慈溪市新欧来酒店有限公司自涤除租赁的判决生效之日起的行为即为占有，而占有的房地产所有权人系名邦公司，因此管理人认为，提起的对外追收债权纠纷之诉中自涤除租赁的判决生效之日起向名邦公司支付占有使用费应当被支持。

2、房屋使用权抵债合同效力对抗破产清算问题：

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产清算申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。

本案管理人接受指定并核查到租赁涤除情况后，判断本案一定会有腾退风险，于是多次前往酒店现场与酒店法定代表人沟通腾退问题并制作相关笔录，于2021年12月现场张贴腾退通知，要求所有上述房地产实际占有使用人均于1月31日前完成搬离工作，但均未果。

因此，基于管理人自名邦公司破产清算案件被人民法院受理后，从未有过继续履行任何合同的意思表示，鄞州区人民法院认为嘉顺公司、名邦公司签订的房屋使用权抵债合同在2021年6月25日解除，嘉顺公司应从2021年6月26日起将上述房产的使用权交付给管理人，因此支持管理人诉讼请求中自2021年6月26日起到上述房产经公开拍卖程序处置给第三人之日的占有使用费支付义务。