一、案情简介

1999 年9 月1 日，卖方（徐某）与买方（沈某）之间签订了一份《建房用地转让协议书》，徐某将其所有坐落于台州市路桥区某街道某村某处的住宅地基的使用权转让给沈某，约定转让费为 2万元。沈某向徐某实际交付了2万元转让费，并以徐某的名义支付了办理土地审批及建房过程中所需要的其他各类费用。徐某向沈某提供了以其名义办理的《个人建房建设工程规划（临时）许可证》。2000年，沈某与紧邻此处地基的其他住户一起建造起一幢4层高的楼房，并进行了装修。此后，沈某一家一直居住生活在该房屋内。2002 年11 月7 日，上述房屋取得集体土地使用证，登记的土地使用者为徐某；但该证现由沈某持有。

2014年，台州市路桥新城开发管理委员会等部门发布公告拟征收所在区域的集体土地及房屋。徐某向征收部门申报并要求安置。征收部门同意对徐某户进行安置与经济补偿，徐某户可以获得两套面积各为180平方米的安置住房。现，徐某户已将安置住房进行装修后实际入住。但，沈某户未获得任何安置或经济补偿。

此前，在当地街道、村干部的主持下，双方就经济补偿事宜进行了多次沟通，因为差距较大，没有达成一致。所以，沈某拟提起诉讼。

二、调查与处理

因为此前俞建伟律师办理过当地的农村房屋买卖合同纠纷案件，获得较好的结果。经人介绍，沈某找到俞建伟律师，委托俞建伟律师办理此案。俞建伟律师分析后认为：将宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的，违反了《土地管理法》等法律、行政法规的强制性规定，所以《建房用地转让协议书》应被认为无效。法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。徐某应返还土地使用权转让款2万元。不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。所以，房屋建造及装修损失部分，可以按照拆迁评估明细表的数额计算（188867.50元）。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，所以沈某可以向徐某主张经济损失赔偿，参考类似案件，在诉讼请求中要求赔偿损失为200万元。

在开庭前，俞律师申请法院调查取证。根据法院出具的律师调查令，俞律师向台州市路桥新城开发建设中心进行调查取证，调取到徐某户与台州市路桥新城开发管理委员会、路桥区路北街道办事处签订的《房屋拆迁安置协议书》《房屋拆迁补偿协议书》。2014 年 3 月28 日，徐某与张某（徐某配偶）作为徐某户（乙方）的代表与台州市路桥新城开发管理委员会、路桥区路北街道办事处（甲方）签订了《房屋拆迁安置协议书》，乙方同意将已将地基出卖给沈某后所建的建筑面积为197.28 ㎡的房屋以及徐某户所有的另一幢建筑面积为210.74㎡的房屋共计建筑面积为408.02㎡的房屋拆迁，约定乙方安置面积为360 ㎡。裙房由村集体按规定统一安排到户，建筑面积 90 ㎡（以建成实际面积为准）。同日，双方签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方补偿给乙方：1、被拆房屋(合法建筑)拆迁补偿金额：229032.72 元；2、装修补偿金额：103306.80 元；3、附着物补偿金额：13820.25元；4、违章建筑作价补偿金额：49037.68 元；以上拆迁补偿金额共计人民币 395197.45 元。

审理中查明：2020 年 4 月21 日，徐某户取得位于路桥区路北街道铭泰苑某幢某单元某室（建筑面积为 183.99 ㎡）及编号为C426 的配套车位，另外一套应安置房屋及配套车位的摇号结果现场封存。

根据沈某申请，法院委托评估机构对上述房屋的价格进行评估。估价结果为案涉住宅房地产市场价格为2338000 元，房地产单价为12707 元/平方米；地下车位价格为12万元。

该案从立案到判决，经过近一年的时间，中间有明显的人为干涉。该案在2022年8月9日立案受理并明确为独任审理，第一次开庭在2022 年8 月26 日，但此后一直拖延没有判决。经俞律师多次催促，直到2023年3月，路桥法院才以补手续的方式将简易程序转为普通程序并组成合议庭，对方的代理人也进行了更换，并以增加徐某的5位家人为第三人参加诉讼，在2023年3月 24 日第二次开庭。期间，主审法官多次做工作要求双方调解，因为差距较大未达成一致，直到2023年8月7日才作出一审判决。

在第一次开庭后，俞律师提交《代理词》，主要观点：被告故意不告知原告，并隐瞒已将案涉宅基地使用权转让、房屋是原告建造等情况去申报征收补偿，是明显违背诚信的行为；被告应对协议无效承担主要过错责任，理应赔偿对原告造成的经济损失；此前类似案例判决支持买受人可以享有全部或大部分的拆迁征收利益，或者按照此标准获得损失赔偿。俞律师向法院提交了15个类似案例，其中有最高人民法院民一庭推荐的指导案例。

在庭审中，被告及其代理人提出的主要观点：（一）被告徐某户安置人口数6 个，是按照安置人口数取得360平方的安置房面积，不是按照被拆除房屋的面积计算的。即使没有原告建造的房屋，也是可以获得的，所以安置房与原告无关；（二）《建房用地转让协议书》是徐某与沈某签订的，与其他家人无关，即使要赔偿，也是徐某一个人的事情，不能将其他家人获得的安置补偿所得计算在内；（三）当初宅基地使用权转让费才2万元，现在原告要求赔偿200万元，明显太高。其房屋价值 188867.5元是沈某应享有的折价补偿利益。原告不具有安置房分配资格，不存在安置房权益损失。

在第二次开庭后，俞律师提交了《对代理词的补充意见》，主要观点：无论是宅基地还是拆迁安置都是按户为单位的，包括徐某与其家人。转让宅基地的利益由其家庭共同享有。安置用房是家庭共有的财产，所以这不是徐某的个人行为。本案的赔偿责任，应由徐某及其家庭共同承担，徐某的家人不能只享受债权与拆迁征收利益，而不承担相应的债务责任。从相关协议与其他材料中都明确“被拆迁合法建筑面积408.02平方米”，拆迁的房屋中明显包括沈某所建造、目前所居住的房屋。无论被征收人选择何种安置方式，都是建立在拆除包括沈某一家居住房屋在内的基础上才能获得的拆迁补偿。如果没有拆除沈某一家居住房屋，徐某户就可以获得这些安置补偿，就没有必要将沈某一家居住房屋也纳入其中。对于按照人口数进行安置的问题，被征收人可以选择安置方式，并不是只能按照人口数进行安置。被征收人可以选择按照被征迁房屋的合法补偿面积进行1：1安置。

徐某与其家人不服一审判决，提起上诉，除了强调此前庭审中的观点，还提出：法院委托的评估报告与本案不具有关联性、不合法，不能作为定案的依据；本案不属于民事纠纷审理范围，沈某应通过行政诉讼寻求救济。被拆迁人可否享有安置人口数及能否享有安置房面积，属于政府征收拆迁的行政法律关系。

俞律师以当事人的名义提交了《民事上诉答辩状》，其中主要观点：徐某理应向沈某返还房屋建造及装修折价款188867.5 元。一审判决徐某向沈某赔偿的1587119 元是“经济损失”，不是“安置权益损失”。与其他类似的宅基地使用权纠纷案件比较，徐某实际承担的过错责任比例并不高。关于《案执房地产处置司法评估报告》的效力问题，我们认为应尊重专业意见。

在本案二审判决中，以上观点被法院吸纳。

三、判决结果

浙江省台州市路桥区人民法院审理后认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，被告徐某与原告沈某之间存在宅基地买卖合同，但案涉宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，原告沈某并非路北街道山马村村民，其与被告成立宅基地买卖合同，虽系双方真实意思表示，但该协议违背了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中，原告要求被告返还宅基地转让费人民币 2万元的诉请，于法有据，法院予以支持。根据被告徐某与台州市路桥新城开发管理委员会、路桥区路北街道办事处签订房屋拆迁补偿协议书时，台州市路桥新城开发管理委员会及路桥区路北街道办事处已对案涉房屋的合法建筑、违法建筑、装修等进行了估价并确定了补偿金额，故法院据此认定案涉房屋及装修价值为 188867.5 元。而针对原告要求被告赔偿损失200万元的诉讼请求，被告及第三人辩称被告户取得360 平方米的安置房系按家庭人口为依据所取得，原告并非该村村民，不能取得安置人口数，不具有取得安置房面积的资格，没有造成原告安置住房和经济补偿的损失。法院认为，被告户虽系依照其户内人口取得应安置面积为 360 ㎡的房屋，但其取得安置房屋仍以将其名下的房屋及已经出卖给原告的宅基地上实际由原告建造居住的建筑面积为197.28 ㎡的房屋在内的所有房屋进行拆除为前提条件，综上，法院对于被告上述辩称不予采纳，被告应赔偿原告因此遭受的损失。所以判决：（1）确认原告沈某与被告徐某于1999 年9 月1日签订的《建房用地转让协议书》无效。（2）被告徐某于判决发生法律效力之日起十日内返还原告沈某宅基地转让款人民币 2万元、房屋建造及装修折价款人民币 188867.5 元。（3）被告徐某于判决发生法律效力之日起十日赔偿原告沈某经济损失人民币 1587119 元。

徐某与5位第三人提起上诉，浙江省台州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

后，徐某等人提起再审申请，浙江省高级人民法院再审立案。在申请执行过程中，双方以一次性支付158万元达成执行和解协议，沈某对此结果表示比较满意，徐某等人撤回再审申请，已经实际履行。

四、典型意义

（一）本案的判决结果为该地类似情况的处理提供了借鉴

2000年前后，台州路桥当地发生较多的农村房屋买卖或宅基地私下转让的情况。后来，随着路桥新城的开发建设，因为房屋拆迁后安置补偿引起的纠纷较多，按照《路桥区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》等规范性文件的规定，被征收人是登记的宅基地使用权人。其获得安置补偿后，一般不愿意将所得的大部分利益与农村房屋买受人或宅基地使用权受让人分享。此前，在当地街道、村干部的主持下，有部分纠纷得到调解，农村房屋买受人或宅基地使用权受让人获得30～50万元的经济补偿后同意签订和解协议。还有较多的类似情况，因为双方的差距较大没有达成一致。如沈某所居住的该幢楼还有4户，情况类似，都是宅基地使用权受让后建造房屋自住。因为本案的判决结果，让他们有信心与宅基地使用权人在协商时要求更高的经济补偿。如果双方无法谈妥，愿意通过诉讼方式解决纠纷，沈某的邻居中已经有5户委托俞建伟律师办理类似的宅基地使用权纠纷，目前已提交立案、正在审理。

（二）向合议庭提供的类似案例为本案的处理提供了参考

俞律师向一审法院提交了15个类似案例，从近年来发生的农村房屋买卖合同纠纷或宅基地使用权纠纷案件的判决书，法院在判决理由中都认为出让人应对农村房屋买卖或宅基地转让过程中的合同无效承担全部或大部分的过错责任，比例从70-90%不等，并根据买受人的生活现状、重置同类房屋代价以及双方当事人的过错程度等因素，法院判决结果支持买受人享有全部或大部分的拆迁利益，或按照此标准由出让人承担赔偿责任。类似案例，尤其是案号为（2016）浙1003民初2606号的宅基地使用权纠纷案件可供本案的处理参考。该案收入由最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》2019年第2期，其观点对类案有较大的指导意义。

（三）本案的特殊性为农村房屋买卖合同纠纷或宅基地使用权纠纷案件的处理提供了参考

本案与其他类似案例存在一定的区别，也是其特殊性。

一是安置房屋面积是根据徐某户的家庭安置人口数确定，不是按照被拆除房屋的建筑面积确定。徐某及其代理人在一审庭审中多次强调此情况，并在上诉状中再次强调此理由。俞律师在代理词与上诉答辩状中对此作出明确的说明。并提出对于这种情况，可以参考路桥法院一审的案号为（2021）浙 1004 民初6026号、台州中院二审的案号为（2022）浙10民终906号的农村房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，被告“主张政府拆迁安置系根据家庭人口情况落实安置住房面积，与原告购买的房屋无关”，但路桥法院没有采纳其意见。后，被告提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。所以，我们主张：同一法院审理类似案例，应采用同一标准。

二是徐某户有两处宅基地，将其中一处宅基地使用权转让给沈某，这种情况不常见，但由于历史原因在台州路桥当地存在较多类似情况。所以，俞律师在代理词中提出建议：“如果能明确两套被征收房屋的合法补偿面积，可以按照面积确定比例；如果无法明确，可以按照宅基地面积确定比例；按照各一半比例来确定，原告也可以接受。”