一、案情简介

1.人物关系及案件地位

(1)李某、杨某（原审一审原告，原审二审被上诉人、重审一审原告）系夫妻关系。

(2)卓某父、卓某子（原审一审被告，原审二审上诉人、重审一审被告）系父子关系。

(3)陈某某（原审一审、二审利益相关人，重审一审第三人）系卓某父妻子、卓某子母亲、店面B房屋所有人权人。

2.签订房屋买卖合同

2018年7月29日，卓某父、卓某子（甲方），李某、杨某（乙方）和宁波市奉化区某房产中介所（丙方）签订了一份《存量房屋买卖中介合同》（以下简称“《房屋买卖合同》”）。合同约定，甲方将宁波市奉化区某住宅及相连沿街店面A（住宅面积为74.60平方米，店面A面积为22.10平方米）出售给乙方；房屋价款及其他总价款1338000元。2018年8月15日，卓某子和李某签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定将上述住宅出售给李某，房屋成交价850000元；卓某父和杨某签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定上述店面A出售给杨某，房屋成交价160000元。上述两份合同用于交易备案，实际仍按总价1338000元成交。之后上述住宅及店面A分别办理了产权变更登记手续，变更后的权利人分别为李某和杨某。同年8月，陈某某购入店面A相邻的店面B作为其与卓某父二人的生活居所。

3.实测面积与证载不符，起诉法院

2018年10月，李某、杨某对照房屋结构图后，发现房屋的实际面积比登记面积少了约5平方米，其认为靠近楼梯部分的住宅部分面积疑似被人为拆除墙壁后移侵占，且认为缺少面积系被卓某父所居住的店面B侵占。后李某、杨某与卓某父、卓某子进行多次协商，但双方未能达成一致。因此，李某、杨某认为其合法权益受到严重侵害，向奉化法院起诉要求卓某父、卓某子：1.补足案涉74.6平方米住宅缺少的4.37平方米面积、将该住宅房产恢复至不动产权证中载明的平面结构图状态；2.赔付租金损失12820元。

4.法院一审，支持对方全部诉请

奉化法院受理案件后，李某、杨某申请对案涉住宅、店面B进行测绘鉴定。经测绘鉴定得出，该住宅实际面积比权证登记的建筑面积74.6平方米的少了4.37平方米，与此同时，证载建筑面积19.7平方米的店面B实测面积约为24.7平方米。

因此，奉化法院作出（2021）浙0213民初3325号判决认为，案涉住宅的实际面积少于权证记载的建筑面积，店面B实测比证载多出的面积与住宅缺少的面积基本吻合，从而判定卓某父、卓某子承担补足住宅的面积至74.6平米、将该住宅恢复至权证上载明的平面结构图的原状的责任，并承担违约责任不利后果（支付原告租金损失并支付测绘费用）。由此，李某、杨某的全部诉讼请求得到支持。

5.团队律师代理上诉，二审法院裁定发回重审；经重审，法院驳回对方全部诉请。

代理过程中，团队律师捋清了以下事实：

案涉住宅和店面A由卓某父于1996年9月21日从作为开发商的卓某3处购入，但因开发商资质等原因，双方签订的是《代建个人住房协议》，其中约定店面A面积22.66㎡，住宅分为中间13.93㎡与套间57.65㎡。之后在开发商统一办理产权证后，该房产分为74.6平方米的套房和22.1平方米的店面A两个独立产权房产。其中，74.6平方米的住宅（另含4.1平方米的附属用房）经签订分房协议并公证后权证已变更登记至卓某子名下，22.1平方米的临街店面权证仍登记于卓某父名下。面积为19.7平方米的店面B坐西朝东，北与案涉74.6平方米的住宅相连，南与案涉22.1平方米的店面A相连，北与他人店面房及楼梯间两连。该店面房最初由案外人蒋某1购入，1999年变更登记至蒋某1女儿蒋某2名下，2004年4月由蒋某2出卖于施某某（卓某子配偶），2018年8月又由施某某出卖于陈某某，至今登记于陈某某名下。该店面房自蒋某1购入至今房屋结构未发生过变动。

二、诉争双方观点

1.案件基础法律关系（侵权法律关系或合同法律关系）待明晰的问题

原审一审法院（非重审一审）借由讼争的住宅实际缺少面积而支持补足面积（恢复至权证上载明的平面结构图），与此同时，法院又认定出卖人违约而承担违约责任。在此判决结果中，前部分判决认定出卖人实际实施了侵占行为而需恢复原状，后部分判决认定出卖人未履行合同义务而需承担违约责任。

如此，在同一案件中，原审一审法院借由侵权法律关系判定出卖人承担侵权法律后果（恢复原状）和借由合同法律关系判定出卖人承担违约责任，在一案中判令出卖人同时承担侵权责任和违约责任，存在重大问题。

2.卓某父是否为被告适格主体的问题

2018年7月29日，卓某父、卓某子和李某、杨某通过房产中介签订的《存量房屋买卖中介合同》。2018年8月15日，卓某子作为出卖人（房屋唯一所有权人）和李某签订了一份《存量房屋买卖合同》，将案涉74.6平方米住宅出售给李某；同日，卓某父作为出卖人（房屋唯一所有权人）和杨某签订了一份《存量房屋买卖合同》，将案涉店面A出售给杨某。

上述三份买卖合同中，7月29日签订的合同系出于房屋买卖签约、中介费结算及房屋价值确定而签订，但实际上，卓某父、卓某子并非案涉74.6平方米住宅、店面A的房屋共同所有权人。8月15日签订的合同，系案涉两个房屋各自所有权人出于房屋交易备案目的而分别与买受人进行签订。而本案中，讼争事项为74.6平方米住宅实际缺少面积，但卓某父并非该住宅所有权人，且只是店面A所有权人。因此，卓某父是否为案件的适格被告系案件重大争议焦点之一。

3.出卖人是否是否需承担违约责任的问题

在确定为房屋买卖合同法律关系下的纠纷时，本案中存在几个过错归责问题：

（1）案涉74.6平方米住宅的面积缺失原因中可能为产权登记机关登记错误，亦可能为出卖人私自改动房屋墙体结构，具体原因如何进行确定成为问题；

（2）出卖人出卖时是否隐瞒了房屋改动事实而在交易时未予以告知的问题；

（3）房屋结构若未改动下，房屋实际缺少面积是否存在违约责任承担问题。

三、判决结果与法律分析

1.判决结果

发回重审后，李某、杨某变更诉请为要求卓某父、卓某子共同赔偿原告购买的房屋不足面积4.375平方米造成的损失60466元。经奉化法院组成合议庭两次公开开庭审理，并经审判委员会讨论作出（2023）浙0213民初1180号判决。

首先，法院通过通过对案涉房屋实际建造人以及店面B最初所有权人调查，获知争讼房屋（住宅及店面B）的结构至今未发生过变化，争讼拼墙未发生过改动，房屋实际面积与登记面积（包括所附的结构图）不一致，属于登记错误引起，难以认定系卓某父、卓某子等原因导致。其次，法院认为从二手房交易惯例看，房屋买卖合同登记的面积应当以产权登记为准，双方基于房屋实际而出价，之后买卖双方在总价基础上来回砍价，而不是根据房屋单价进行砍价，况且本案房屋买卖合同中约定的也是房屋总价，而不是房屋单价，并根据相应面积交付房屋总价款。另外，法院认为本案买受方进行过多次实地勘察，而案涉房屋结构相对简单，买受人在勘察现场后对整个房屋现状是接受的，其也是基于房屋现状签订的房屋买卖合同。综上，法院重审后，驳回李某、杨某的全部诉讼请求。

2.法律分析

(1)我方当事人未存在侵权行为

房屋面积存在差异的事实乃办证机关测绘部门登记的平面结构图、产权证面积与实际不相符而历史遗留问题造成，不能因此就简单推定卓某父、卓某子存在改变房屋结构的行为。

(2)原审判决侵害案外第三人利益

原审判决中查明事实部分载明店面B“现由被告卓某父居住使用”，却在判决说理部分却认为“店面B现归被告所有并居住使用”,仅凭卓某父在店面B居住却忽视了其实际所有人为陈某某的事实，如果按照判决补足面积，恢复证载原状则是要对他人所有之店面进行改造显然是无权处分。

(3)原审法院基础法律关系理解适用错误

本案纠纷法律关系为房屋买卖合同关系，而一审法院的判决内容（进行墙体拆除移动、补足面积、恢复至平面结构）所设定的法律关系为侵权法律关系，其判决结果认定依据为侵权后承担恢复原状的法律责任，显属基础法律关系理解适用错误。

(4)卓某父作为被告主体适格问题

根据产权证材料，74.6平方米住宅的所有权人登记为卓某子，本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，讼争住宅合同的相对方为卓某子与买受人，卓某父只在另一房屋买卖合同关系（即在店面A买卖合同）中成立出卖人。由此，原审一审法院认定由卓某父与卓某子共同承担74.6平方米的住宅买卖合同履行瑕疵的责任，显然突破了合同相对性，存在法律适用错误。

四、典型意义

一、法律问题的解决应先行捋清基础法律关系

无论是律师代理案件还是法官审理案件，都应先行捋清案件涉及的基础法律关系，再根据基础法律关系来确定当事人的权利和义务，判断法律责任的归属。

本案中，原审一审判决的法律适用便未明晰基础法律关系。首先，原审一审的原告诉请不仅有侵权法律关系下要求恢复原状，亦有合同关系下要求对方承担的违约之责，而原审一审法院对原告诉请予以全部支持，便等同于在一案中既判令被告承担了侵权责任时又承担了违约责任。根据《民法典》第一百八十六条“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”规定，发生侵权责任与违约责任，受损害方应择一而诉而不能同时要求。

对于律师代理而言，在民事诉讼中，当事人虽有多条救济路径，但法律要求只能择其一维护自身权益时，其请求权基础便依附于基础法律关系的理解适用。因此，只有捋清基础法律关系才可能制定出正确的诉讼策略，从而取得良好的诉讼效果。

二、为二手房交易风险规避的提供启示

1.二手房交易时，房屋买卖合同（或其他书面证明材料）应对现场看房事实及过程进行记录并由双方进行签字确认。本案中，如若有书面材料明确记录买受人的看房记录及现状接受结果时，便无需中介作为证人进行作证，书面证据相对于证人证言，其证明力更强、更直接，更有利于司法机关进行违约责任判定。

2.二手房交易时，中介及合同文本应对建筑面积与套内实际使用面积的区别进行释明及约定，防止交易细节不明确而产生纠纷。其中，以套为基础进行房屋总价协定时，不会出现建筑面积与实际套内使用面积不一而发生纠纷；但若以房屋面积加每平方单价为基础进行房屋总价协定时，则要释明建筑面积与套内实际使用面积区别，并明确约定存在面积误差时的责任承担方式，才不至于发生纠纷时无据可依。

三、当下房地产市场不景气下，法院应注重保护二手房交易、服务社会经济

房地产是我国的支柱产业，在经济下行压力下，法院等司法机关应更多地维护房地产交易、做好二手房规范交易的引导，从诚信交易原则出发，保护二手房交易成果，减少经济摩擦和不必要的经济成果耗散，从而更好地服务社会经济发展。

在本案的发回重审中，法院通过现场勘查调查事实情况、通过举证责任分配明确合同双方责任问题、通过对证人证言的采信确认因果关系，最终判决结果合情合法。不仅体现了裁判的公平正义，也维护了本次二手房交易成果。为当下二手房交易提供司法保障，树立裁判原则，促进经济交易。

四、为历史上遗留产权登记不规范而引发纠纷的问题解决提供统一裁判思路

对于历史遗留问题的解决，法院应注重维护社会稳定、裁判结果示范效应的裁判思路，应着眼于社会大局。

本案中，法院根据房屋建造人及开发商等证人证言，从而查明建筑面积与房屋实际面积的存在出入的原因在于产权登记错误。在此情况下，如若法院以合同履行瑕疵及合同相对性判令出卖人先行承担合同违约责任，则对于以后类案纠纷会产生示范效应，买受人更易倾向于采取司法诉讼手段解决问题冲突，不利于社会稳定和经济交易。但本案重审中，法院在查明事实的基础上，结合举证责任分配，从而确认出卖人错过大小和有无，在实事求是的基础上巧妙地化解了历时遗留的产权登记不规范导致的错误问题，达到了裁判效果和社会效果的统一。