【案情简介】

2022年1月12日，莫某与某公司签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：公司将名下位于宁波市江北区某地的房屋出租给莫某使用，建筑面积为1913.47平方米。租赁用途为公寓。双方约定了租赁期限及租金。同时合同约定了违约责任。双方在签订合同时，宁波某公司向莫某提供了相应的租赁房屋的房产证，房产证上载明了房屋的产权人、座落、产别、建筑面积、用途等信息，其中建筑物的用途上载明为“宿舍”用途。合同签订后，莫某当天向某公司支付了27.5万元的款项，包括5万元押金和22.5万元租金。

2022年1月14日，莫某向中介提出要求解除合同，并和中介一同前往租赁房屋所在地找公司工作人员进行协商。要求解除该份合同，当时对方同意退还相应款项但以过年了单位无人处理为由要求在年后处理。

过完年后，2022年1月20日，莫某向公司法定代表人发了一个短信，表明2022年1月14日经中介方一同协商已经确定解除事宜，且本人同意5万元押金被没收，要求退还首期支付租金22.5万元。莫某再次联系对方并向对方法定代表人发送短信要求退还款项，对方无回应。故找到律师要求解除合同并退还相应的款项。

之后我们代理莫某向法院起诉请求解除合同并退还全部款项。

2022年7月，宁波某公司与案外人签订了《宿舍楼租赁合同》一份，租赁合同上载明了租赁用途为宿舍楼并约定了租期和租金。

2022年12月，宁波某公司向宁波市中级人民法院提起诉讼，要求莫某赔偿宁波某公司经济损失包括中介费、租金损失共计767475元，支付原告违约金50000元，并提供了新的租赁合同和交易情况、以及中介费交易凭证作为证据。

【调查与处理】

一、代理前期法律分析

在接到案件之后，代理人经过初步分析，认为本案存在两个主要法律问题：1.房屋租赁合同中一方在违约的情况下是否有权解除合同？2.违约方解除合同时的责任承担？

经过前期法律检索后，代理人认为第一个问题根据九民会议既要的观点以及现有的司法裁判观点，房屋租赁合同中违约方享有解除的权利，且在司法实践裁判中，可以通过诉讼的方式解除合同，并得到法院的支持。第二个问题，解除之后的责任划分会存在较大差异，司法裁判案例并不统一，且往往与案件实际情况有关，需要通过代理人的努力来降低违约方的违约成本。对此，代理人认为，根据本案前期工作的处理，莫某在签订合同之后的第二天当即向对方表示过要求解除合同，但因为对方的拖延导致了双方未达成一致解除合同的情形，守约方对合同的解除以及损失具有一定的过错，而莫某已经尽到了相应的注意义务与通知义务，双方应当共同承担合同解除之后的损失。

二、处理实操分析

根据委托人希望解除合同以降低损失的目的，案件在前期需要做好以下工作：1、固定我方向对方发出通知要求解除合同的证据，并将时间点尽量往前。2、尽快通过诉讼方式要求解除合同，以降低诉讼的时间成本。3、确定本案租赁物的性质以及通过行政机关明确涉案租赁物无法满足我方的租赁目的并且确定该租赁行为改变了租赁物的性质，具有违法租赁的性质。

对此，我方采取了以下做法：

1、在接到案件之后，向对方发送了律师函明确了通知合同解除的时间，同时要求对方退还已经支付的租金。

2、我方前往查阅了涉案租赁物的土地权证和所有权证，并通过电话以及政府留言的方式向自然资源与规划局了解询问涉案土地是否能用于商业经营使用的情况。

3、尽快向法院提起民事诉讼。

【判决结果与法律分析】

一、判决结果

第一次诉讼时，法院认为双方并不具有随意解除合同的权利，但是因房屋租赁合同这类继续性履行合同需要双方的合意，继续履行合同不仅会导致房屋的闲置，同时会使承租人在不占有使用房屋的情况下继续承担租金损失，不符合公平原则。对于租赁合同解除时间，法院认为因双方并无合同解除的权利，最终以向当事人释明房屋处分的时间为合同解除时间。在合同解除的权利行使上，法院虽然最终以协商解除确定合同解除，但我方的代理意见对法院判决合同解除具有重要影响，法院考虑到双方合同履行的基础以及现实情况采纳了合同解除的意见。

第二次诉讼时，法院结合前案判决内容，认为双方对合同的解除均负有相应的责任，且莫某在第一次判决中已经承担了相应的责任，宁波某公司再次主张其他损失并不具有法律依据，采纳了我方对于过错的认定以及损失界定的代理意见，判决驳回原告诉讼请求。

二、法律分析

本案涉及的争议焦点具有以下几点：

1.莫某是否有权解除合同？

2.合同是否已经解除？合同解除的时间及方式是什么？

3.宁波某公司对合同解除的发生是否具有过错？

4.合同解除后双方的责任和损失承担如何界定？

法院在判决中对上述争议焦点作出了一定的解释，但是基于违约解除的特殊性仍具有值得分析的亮点。

1、莫某并不享有法定或者约定的解除权，但是解除合同具有正当性，也符合司法实践对于违法解除设立的目的。

对于房屋租赁这类长期性合同，承租人在认识到合同继续履行的困难以及继续履行可能会造成更大损失的情形下，行使解除权具有正当的理由。对合同解除提出的依据有两点：第一，因土地性质的不同导致租赁合同无法实现合同目的。第二，法律不允许在未经审批的情况改变土地用途及房屋用途，因此如果继续履行合同会导致合同履行成本过高，在后续进行消防审批等均无法通过，造成承租人更大的损失。同时对土地性质改变的相关法律规定向法院提供相关规定依据，对房屋租赁合同这类继续性履行合同因为租赁成本过高的问题提供了九民会议既要的相关规定以及宁波地区法院在实践中已经存在一些实践判例，从而证明我方提起诉讼的依据。同时双方签订合同之后，莫某并未实际占有使用房屋，也未交付钥匙，表明当时房屋并未真正转移占有使用。

2、合同系通过诉讼方式进行的解除，将什么时间点作为合同解除的时间具有司法的独特性。

约定解除权和法定解除权的行使中，解除方均具有通知解除的权利。而协商解除合同双方如果协商成功即可作为合同解除的时间点。但是违约方解除合同，法律并没有赋予通知解除的效果。也无法通过协商的方式达到解除的目的，实践中相对方往往不同意解除合同。违约解除在实践中会具有较高的成本，这与“违约方”的地位具有一定关系。因为法律并不允许随意解除合同。但是也正是基于违约解除的困难，违约方只能通过诉讼的方式提起合同解除，那么诉讼提起时，违约方就作出了明确要求解除合同的意思表示。但是这种法院占据主导地位的合同解除，合同解除的时间节点既非通知送达的时间节点，也无法采用协商解除的方式作为合同的解除节点。本案法院将向法官当事人释明可以处置房屋的节点作为解除的时间节点体现了一种以司法为主导的合同解除属性，也较好的平衡了双方之间的利益。

3、宁波某公司对合同解除具有相应的过错

这一点与莫某行使解除权的正当性具有关联性。本案中守约方的过错主要体现在明确知晓该房屋的土地属性为工业用地，仍将该房屋出租用于商业经营。这与目前社会实践中广泛存在的改变土地属性对外出租的现象有关。不仅是在本案中，在较多地方都可以看到此种现象。而此种现象导致的结果一是导致承租方在装修、办证经营过程中无法获得相关审批，从而导致违法经营或者非法经营的现象，进一步增加了开展商业经营的经营风险；二是导致安全风险的增加，由于不同性质的土地的使用用途不同，在建筑规划标准、风险防范要求上都存在不同的规范，而未经审批擅自改变用途的使用方式会导致安全风险的增加。近些年来增加的火灾安全隐患部分就是因为违法使用土地性质引起的安全防范不到位。从合同解除的过错上，莫某作为商业人在签订合同时并未尽到相应的审慎义务和注意义务，对合同解除的后果具有必然的过错。但是出租方作为房屋的所有权人，同时明确知晓土地的性质为了获得商业利益仍将其作为商业经营使用出租，也存在过错。

4、合同解除后双方的过错和损失责任界定由司法裁判根据案件情况确定

对于合同解除后的损失，守约方并没有在第一次诉讼中提出反诉要求一并处理，而是通过第二次诉讼的方式进行。对方就合同解除的直接损失和间接损失向我方主张权利，并且提供了新的房屋租赁合同作为证据证明所产生的损失。但上述损失的提出较难获得支持。第一，对方依据新的租赁合同的与原合同之间的租金差价认为因莫某的解除合同造成其租赁差价损失的说法并不具有法律依据。二者之间的租赁用途不一致，因此在市场上的房屋租赁价格自然也就不尽相同，这是市场的规律，而非因为莫某解除合同造成。第二，莫某解除合同系因宁波某公司提供的租赁物无法用作商业使用，无法满足莫某的租赁目的，故要求解除，根据之前一次诉讼判决，莫某已经支付相应的对价，对解除合同的行为承担了相应的后果，但是宁波某公司作为房屋的出租方，对这种未经审批改变土地使用用途，违规使用工业厂房的配套设施的行为亦具有一定的注意义务，前诉判决已经对本纠纷之间的损失赔偿问题作出判决，其要求莫某承担租金损失毫无依据。第三，宁波某公司在本次事件中恶意拖延合同解除时间，莫某在签订合同第二天就已经与对方已经沟通，但对方迟迟不同意解除合同以减少损失，对于该部分扩大损失，应当由宁波某公司自行承担。

【典型意义】

这是一起涉及工业厂房违约方解除合同的案例。典型意义在于两点：第一点是对九民会议既要中违约方解除合同的实践应用探索，第二点是提示实践中工业土地性质的房屋出租涉及的租赁风险问题。

该案例是房屋租赁合同这类长期性合同违约方解除合同的应用实践，通过该案例可以体现违约方解除权的行使方式、合同解除的时间节点、合同解除的损失确定等诸多裁判要素。违约解除本身是对民法典合同解除权的一种扩张，实现了合同约定自由优先与司法干预的平衡，实现了在长期性合同中资源的有效利用与合同双方的公平原则。民法典对合同的解除作出较为严格的限定，一般情况下仅允许法定解除、约定解除与协商解除，除上述情形外，不允许合同任何一方随意解除合同，但司法实践中对于长期性合同如果一方缺乏继续履行的合意，那么就会导致合同标的资源的长期空置与浪费，也会造成合同双方之间权利义务的不平衡。相比较与法定解除、约定解除，现行法律对解除权的行使流程具有明确的规定，一般在实践中操作起来具有较大的便利性，但是违约解除从司法实践中出来，并没有进入法律规定，操作起来具有较大的困难。但是本案案例可以体现当前裁判对于违约解除权的行使方式、行使效果、合同解除时间节点、合同解除之后的损失界定的认定等裁判观点，且司法裁判观点较好的平衡了各方的利益，对于之后的其他案例具有指导意义。

从社会实践效果上来看，在房屋租赁过程中，尤其是在工业用地、农业用地、教育用地上存在大量的改变房屋原规划用途使用房屋的违法行为，但仍有很多人并不知晓这一做法违反有关规定。此类违法行为导致严重的安全隐患，严重威胁到实际使用人及周边人员的生命财产安全；对承租人而言，其已经投入的租金、装修等成本也随时可能因为有关部门查处而血本无归甚至承担更为严重的后果。这一案例从司法实践角度，从承租人和出租人双方的利益衡量上，对承租方主动纠正这一违法行为进行司法上的认定，并在损失界定上考虑了双方之间的过错程序、损失程度。在前期，出于法律意识的薄弱，承租人往往在知晓违法建筑的情况下仍继续履行租赁合同，造成了诸多社会安全隐患，该案例为承租方主动纠正此类违法行为、减少损失提供了实践操作指引，从而唤醒承租人的意识，主动制止违法行为，避免安全隐患。

【律师建议】

对于商业上的房屋租赁，需要注意承租场地的土地和房屋性质，如果涉及到非商业将作为商业用途的，那么需要关注是否具有土地用途或房屋用途改变的行政许可。这将影响后续的装修验收等有关证照办理，有可能导致无法正常营业，造成前期投入损失以及后期经营损失。