与网约房相关的民事法律问题研究

浙江合创律师事务所 俞建伟

【内容摘要】  网约房是网络预约居住房屋的简称,在本质上是一种新型的共享住宿模式。对网约房的监管不能按照旅馆业的严格要求，可以参照民宿进行属地管理和行业指导。各地在探索对网约房的监督方式，大多采取的是“信息登记制”监管模式。本文主要从民事法律关系角度分析与网约房相关的法律问题。如果房屋所有权人将住宅改为网约房进行经营，不提前征求周围邻居的意见，容易引发纠纷。判断将住宅作为网约房使用是否属于“住改商”，关键在于厘清房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”,所以在司法实务中被认定为“住改商”行为。网约房除了所有权人自己经营外，还有委托第三人经营或采取加盟方式等方式。因网约房经营者是以自己的名义对外提供住宿服务，所以网约房所有权人与实际经营者之间形成合同关系，以加盟合同、委托经营合同等形式出现。如果网约房所有权人将房屋出租给承租人，承租人以网约房形式对外提供住宿服务，就是网约房实际经营者。承租人向不特定的第三人提供网约房的行为，实际上是类似转租行为。网约房的做法与房屋短期租赁有一定的相似性，但其经营属性与普通房屋租赁的特征存在明显的区别。因网约房经营者提供的是“经营性住宿服务”，入住人员应被认定为普通消费者，可以根据《消费者权益保护法》的相关规定依法维权。本文还对房屋所有权人、网约房经营者、入住人员等相关主体提出建议，希望能为相关民事纠纷的处理及政府部门出台相关规范性文件时作为参考。

【关键词】  网约房；住改商；相邻关系；租赁合同；合同纠纷；消费者保护

2026年3月，《法治日报》上发表了一篇题目为《住宅改为“网约房”引发邻里纠纷 两审法院判令业主停止经营性使用恢复住宅用途》的新闻报道，引起社会的关注，也引起作者的兴趣。《人民法院报》也发表了题目为《私自将住宅变为“网约房”提供有偿住宿服务是否应担责？》的新闻报道。后，该案获中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》栏目刊播，并被人民日报、新华社、央视新闻、中国之声等平台转载。这是一起将住宅变“网约房”引发的邻里纠纷典型案件，核心在于对住宅作为“网约房”使用的行为模式界定。

此前在2026年1月，全国首个网约房团体标准《小规模经营网约房管理与服务规范》由浙江省计量与标准化学会发布，舟山市公安局、普陀山公安分局等单位联合起草。

经作者在网上查找，国内已经有多个省、市公安机关出台了关于网约房治安管理规定，如省级公安机关有江苏省、辽宁省、山东省、甘肃省等，市级公安机关有湖北省武汉市、江苏省常州市、山西省晋城市、山东省东营市等。还有一些是以地方人民政府名义出台的关于网约房管理办法，如有河南省郑州市、云南省大理市、重庆市渝中区、甘肃省白银市白银区等。还有各地公安机关出台的关于网约房信息登记规定，如有浙江省、山东省、山东省东营市、四川省乐山市、湖南省衡阳市、山东省青岛市等。从以上情况，目前主要从治安管理的角度来规范“网约房”，如要求网约房经营者进行信息登记等。目前，“网约房”尚未在全国普及，但其潜在犯罪风险已引起了社会各界的高度关注，提前采取措施加强监管与完善安全措施，对防范潜在的社会安全事件具有现实的紧迫性。

作者在中国裁判文书网上查找，已经找到了一些与网约房相关的民事纠纷案件。本文主要从民事法律关系角度分析与网约房相关的法律问题，并对网约房相关主体提出相关的建议，希望能为相关民事纠纷的处理及政府部门出台相关规范性文件时作为参考。

一、网约房的产生背景、定义与特征描述

网约房,在本质上是一种新型的共享住宿模式。在2020年7月，国家发展和改革委员会联同十二个部门共同发布了《关于促进新业态新模式健康成长激活消费市场带动就业扩大的意见》（发改高技〔2020〕1157号），明确提出支持“共享住宿”行业的发展，“共享住宿”被正式纳入国家鼓励发展的共享经济新业态范畴。

“网约房”是“网络预约居住房屋”的简称。2018年12月，浙江省公安厅在全国率先出台《网络预约居住房屋信息登记办法（试行）》，该办法第三条规定：本办法所称网约房，是指通过互联网渠道发布房源、预订并完成交易，提供用于居住的房屋以及可供居住的其他场所。

其他各地规范性文件中对“网约房”的定义。如《江苏省网约房治安管理规定》（2025年3月发布）第二条中规定：本规定所称网约房，是指通过互联网电商平台发布房源、接受预订，按日或者按小时提供住宿服务的依法依规可供住宿经营的房屋，不包括已取得旅馆业特种行业许可证或者备案证明的住宿业经营实体。《辽宁省网约房治安管理办法（试行）》（2025年12月发布）第三条中规定：本办法所称网约房，是指通过互联网平台发布房源、接受预订，按日或者小时结算住宿服务费用的房屋以及其他场所，不包括已取得旅馆业特种行业许可证住宿业经营实体所用房屋和租赁房屋。《山东省网约房治安管理规定（试行）》（2026年1月发布）第二条中规定：本规定所称网约房，是指通过互联网电商平台发布房源、接受预订，按日或者按小时提供住宿服务的依法依规可供住宿经营的房屋及场所，不包括已取得旅馆业特种行业许可证的住宿业经营实体经营的房屋及场所。

《小规模经营网约房管理与服务规范》中对“网约房”的定义：通过互联网电商平台发布房源、接受预定、网上结算，除旅馆业外按日收费的住宿接待场所。

从以上规定可见，虽然各地规范性文件对“网约房”的定义存在一定的差异，但基本上是大同小异。可以从以下三点方面描述其主要特征：一是提供房屋的性质应是“可供住宿经营的房屋及场所”，与“住房”“住宅”的法律概念比较接近，但更加宽泛一些，可以包括公寓、别墅、度假村等具有住宿功能的非普通住宅，但不包括办公用房、工业厂房、仓库等建筑物，除非是经过改造后（如单独隔离房间、有单独卫浴功能）明确可以用于住宿的房屋；二是提供房屋的途径是“通过互联网电商平台发布房源、接受预定、网上结算”，通常是“按日或者按小时提供住宿服务”，这既区别于传统旅馆住宿业一般是在线下大堂办理入住登记服务，又区别于一般房屋出租通常是按月或年进行费用结算；三是明确排除“旅馆业”，即“不包括已取得旅馆业特种行业许可证的住宿业经营实体经营的房屋及场所”。

网约房有其独特优势，不仅可以满足市场对灵活住宿选择的需求，还以便捷、经济与隐私保护周全的特点赢得了网络用户的广泛青睐。然而，在社会快速转型和风险频发的当下“网约房”这一“互联网+住宿”新兴业态，其灵活性与隐蔽性让促成犯罪的人、事、物等要素快速在一个密闭空间内汇合，冲击原有的管理模式与监管机制，产生一系列治安隐患，甚至成为一些犯罪活动的温床。

二、网约房与酒店旅馆、民宿的差异及监管模式的区别

随着旅游经济的蓬勃发展与共享经济的兴起，住宿业态日趋多元化，从传统的酒店旅馆，到充满地方特色的乡村民宿（农家乐），再到依托互联网平台的网约房，为消费者提供了丰富选择。对于其中的差异，往往不是很明确，导致许多经营者乃至业主容易陷入“无证经营”或“违规经营”的法律风险。所以有必要厘清这三者的法律边界，尤其是对其的监管标准与资质要求。

首先，传统酒店旅馆是我国住宿业中监管体系最成熟、要求最严格的业态，其核心法律定性为“特种行业”。对其的监管包括多方面，如在治安管理层面，有专门的《旅馆业治安管理办法》，对其的核心要求包括办理特种行业许可证、落实住宿登记制度、建立访客管理、财物保管等一系列安全管理制度。各地也制订相应的规范性文件，如浙江省人民政府在2005年12月以政府令第208号公布政府规章《浙江省旅馆业治安管理办法实施细则》。开办酒店旅馆前需要进行商事登记，办理营业执照，且经营范围明确包含“住宿服务”。此外，还要求取得卫生许可证，并符合各类卫生标准；必须取得消防安全检查合格证。其消防设施、疏散通道等标准在所有住宿业态中最为严格，通常要求达到建设工程消防验收或备案标准。对其监管标准与资质要求也很严格，如要求前置审批：开办酒店往往需先取得消防、环保、公安等部门的前置许可，方能办理工商登记。还需要“四证”齐全：营业执照+特种行业许可证+卫生许可证+消防合格证，是合法经营的基本门槛，缺一不可。监管主体包括公安机关（治安、消防）、市场监管部门、卫生健康部门、文旅部门等，多头监管。

显然，对网约房的监管不能按照旅馆业的严格要求，因为这样的运营成本太高，事实上也做不到。如果过于严格要求，意味着要把网约房这一共享经济新业态扼杀了，这显然是监管部门不愿意看到的结果。所以，各地规范性文件对“网约房”的规范都是明确排除“旅馆业”。

其次，对于民宿（农家乐），虽然也将其归属于特种行业，但对其监管要求显然要低于旅馆业，对其监管更强调“属地管理”和“行业指导”。民宿，通常指利用乡村民居等闲置资源，为消费者提供体验当地自然、文化与生产生活方式的住宿设施。

《中华人民共和国旅游法》第46条规定：城镇和乡村居民利用自有住宅或其他条件依法从事旅游经营，其管理办法由省、自治区、直辖市制定。

该法授权省级人民政府结合实际制定具体管理办法，以规范民宿（农家乐），所以各地规定在消防、治安、环保等方面的标准存在差异。如浙江省人民政府办公厅在2016年10月发布的《关于全面推进农家乐规范提升发展的意见》（浙政办发〔2016〕131号）中提出要“支持农家客栈（民宿）科学发展”，可见通常所称的“民宿”应是指乡村民宿，包括农家客栈、渔家客栈、渔家客栈等。

2016年8月，浙江省公安厅发布的《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》（浙公通字〔2016〕60号）第二条规定：本规定所称的民宿（农家乐）是指位于乡村和旅游风景区规划区范围内，利用城乡居民自有住宅开办的提供住宿、餐饮等服务的小型旅游服务设施，其规模为单栋房屋客房数量不超过15间、建筑层数不超过4层且总建筑面积不超过800平方米。各地可根据本地实际适当放宽民宿（农家乐）规模界定标准，但应相应提高消防安全技术要求。

此外，还有《旅游民宿基本要求与等级划分》（GB/T41648-2022），这是一部国家推荐性标准，而非强制性法律法规。该标准为民宿的建设、运营、服务和质量划分提供了国家标准层面的指导，但具体监管权限下放至地方。《农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）》规定民宿的消防安全标准，明确经营用客房数量、建筑面积等限制条件，以及消防设施配备要求。超过规定规模的民宿需符合更严格的消防规范。

多数地区要求开办民宿办理“特种行业许可证”，并落实治安管理制度，如入住人员信息登记、安全防范措施等。也有少数地区不需办理特种行业许可证。

与一般的乡村民宿（农家乐）有所区别的是：网约房主要位于城镇，很多就在住宅小区内。有些将网约房称为城镇民宿，是包括范围不全。两者除了所处位置上的差异外，主要差异在于网约房是“通过互联网电商平台发布房源、接受预定、网上结算”。实践中，很多乡村民宿也是采取相似的通过网络预订并网上结算的做法。所以，网约房中包括了很多乡村民宿，两者之间是交叉的关系。只是乡村民宿（农家乐）除了提供住宿服务外，通常还提供餐饮服务，有些农家乐则只有餐饮服务，并不提供住宿服务。

网约房是当前法律监管较为模糊和滞后的领域，属于“监管洼地”。目前无全国性的统一法规对网约房的性质、条件和监管程序作出明确规定。各地在探索对网约房的监督方式，其中做法之一是“民宿化”监管模式，将符合条件的网约房纳入民宿管理范畴，要求办理营业执照和公安机关的登记。

更多的地方是将网约房与民宿分开进行管理，通常做法是采取“信息登记制”监管模式：如北京、浙江、江苏、山东、辽宁等地，要求网约房经营者向公安机关登记房源信息，并通过智能门锁、身份证读卡器等设备，落实住宿人员身份信息上传制度，实质上是将治安管理作为核心。

因为网约房因处于监管洼地，并且面临行政监管和民法典规定冲突的法律困境，实践中，出现大量问题，入住人员的身份审核、信息核实漏洞，人员流动性强，容易成为“黄赌毒”等违法犯罪行为的滋生地和违法犯罪前科人员的聚集地，引发治安管理问题，也带来安全隐患；网约房经营者与其他矛盾冲突；经营者与出租业主之间租赁合同履行方面矛盾冲突，产生大量纠纷。

三、将住宅擅自改为网约房经营引起的相邻关系纠纷

近年来，依托互联网平台发布房源、接受预订的“网约房”因为便捷实惠、可适配多元化住宿需求而迅速发展，但一些纠纷也随之发生。对于房屋所有权人而言，将闲置的房屋作为“网约房”可以增加收入，但如果要求其一一去征求周围邻居的意见，获得“有利害关系的业主一致同意”，显然难度很大。但对于周围邻居而言，如果楼道里突然出现一些陌生面孔，而且还经常换人，显然会增加不安全感，尤其是有些人不注意，晚上在房内开派对、吵闹，噪声也会对周围邻居产生影响，引起周围邻居的反感甚至投诉。

根据法律规定，“住改商”需经有利害关系业主一致同意，普通房屋租赁则无此强制要求。如果房屋所有权人将住宅改为网约房进行经营，不提前征求周围邻居的意见，很容易引发纠纷。以上述的宁波市江北区人民法院审理的涉网约房的案件为例：原告周女士与被告张先生是同一栋楼上下楼邻居，二人是各自房屋的所有权人，且双方房屋登记用途均为住宅。2023年房屋交付后，张先生把自己的房屋改为“网约房”，通过多个平台发布房源信息进行宣传，同时明码标价接受预订。周女士和小区其他业主因张先生无证开设民宿、扰民等问题多次向公安机关、物业等投诉，但效果不佳。后，周女士将张先生诉至法院，要求其停止对房屋的商业经营性活动，恢复其住宅用途。

张先生辩称，该房屋以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“网约房”不同于经营性用房，称只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房。

江北法院经审理认为，该案争议焦点为案涉房屋作为“网约房”使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系业主的一致同意。“网约房”与普通出租房的核心区别在于：普通出租房是面向特定承租人的长期居住，人员稳定、影响范围小；而“网约房”面向不特定公众，按日计费并提供清洁、物品使用等住宿服务。被告张先生通过在网络平台发布房源信息，并接受不特定人员预订、登记入住人员信息，且按日出租、结算费用；此外，他还在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。法院一审判决要求张先生停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。

宣判后，张先生提起上诉。后，宁波市中级人民法院审理后认为，“网约房”业态的发展，不能突破法律底线和邻里权益的边界。房屋所有权人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区的管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。二审判决：驳回上诉，维持原判。

作者在中国裁判文书网上查找，类似的案件还有：一审案号为（2020）渝0103民初21037号，二审案号为（2021）渝05民终10122号的物权保护纠纷案；案号为（2025）浙0105民初12374号的相邻关系纠纷案。

以上三案的争议焦点均为案涉房屋作为网约房使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第279条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条对于“住改商”行为也有规定。

“住改商”行为往往会带来人员流动频繁、公共资源占用增加、噪声干扰等问题，直接影响相关业主的居住舒适度和生活安宁权。因此，“有利害关系的业主一致同意”并非可有可无的程序要求，而是住宅改经营性用房的法定前提。这一规定旨在平衡业主个人财产权益与相邻业主的居住权益，维护正常生活秩序。

当前，“网约房”凭借其便捷性、灵活性，成为新业态发展的重要组成部分，但业态的创新发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。若未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为“网约房”等经营性用房，相关业主有权要求停止侵害、恢复原状。

四、网约房所有权人与实际经营者之间的合同关系

网约房除了所有权人自己经营外，还有委托第三人经营或采取加盟方式等。《江苏省网约房治安管理规定》第二十条与《山东省网约房治安管理规定（试行）》第二十三条中都规定“本规定所称的网约房经营者，包括自然人、法人和非法人组织。”可见，网约房经营者不限于房屋所有权人（通常是自然人），也包括法人和非法人组织，有些是住房租赁企业在实际经营。各地的规范性文件并不要求网约房经营者必须是房屋所有权人，但需要“对经营场所有合法所有权或使用权”，如房屋租赁合同中明确可以转租的房屋承租人，即成为网约房经营者，这点与旅馆业、民宿业比较相似。

网约房所有权人将房屋交给他人经营并收取一定的费用，实际经营者通常将房屋进行装修后通过互联网电商平台发布房源、接受预定、网上结算，主要是赚取其中的差价（收取的住宿服务费扣除交给房屋所有权人的费用及成本支出）作为收益所得，但因为经营状况不及预期、未及时支付费用等原因，造成双方为了经济利益发生纠纷。因为网约房经营者是以自己的名义对外提供住宿服务，所以网约房所有权人与实际经营者之间一般不是委托合同或行纪合同、中介合同关系。双方之间属于合同关系，但往往不是有名合同，而是以加盟合同、委托经营合同形式出现，一旦发生纠纷，案由通常是合同纠纷。

作者在中国裁判文书网上查找，相关的案件有：案号为（2022）湘0104民初15901号的合同纠纷案，双方签订的是《民宿加盟合同》；案号为（2022）鄂0103民初13876号的合同纠纷案，双方签订的是《房屋委托运营合同》。

五、网约房出租人与承租人之间的租赁合同关系

如果网约房所有权人将房屋出租给承租人，承租人以网约房形式对外提供住宿服务，承租人就是网约房实际经营者。承租人向不特定的第三人提供网约房的行为，实际上是类似转租行为。因此产生纠纷，有些法院会将网约房所有权人与实际经营者之间发生的纠纷，案由定为租赁合同纠纷，适用《中华人民共和国民法典》合同编第十四章“租赁合同”的相关规定。如案号为湘0102民初6048号的房屋租赁合同纠纷案。

实践中，双方可能会对网约房是否属于转租行为产生争议。因为网约房类似短期租赁，如果房屋租赁合同中明确约定“房屋可以转租”，房屋承租人自然可以成为网约房经营者。如果合同中没有约定或者约定不明，房屋承租人向不特定的第三人提供网约房的行为，一般应认定为转租行为。但需要注意的是：根据《民法典》第718条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

以下举例予以说明：案号为（2021）浙0602民初8550号的房屋租赁合同纠纷案。2019年9月6日，原告钟某（承租人）与被告陶某（出租人）签订《房屋租赁合同》，被告将案涉房屋出租给原告作生活、工作使用，租期为5年，租金为每月2100元。后，原告发现案涉房屋存在漏水滴水，并导致墙漆需重刷、墙纸需重贴，原告与被告沟通，但被告一直未具体明确维修及维修的时间，导致房屋无法使用，所以原告要求解除房屋租赁合同，并要求被告返还租金、赔损损失。原告主张：该房源作为网约房，房客预定后无法入住，造成原告个人信誉以及财产损失。被告辩称：合同中约定“乙方不得转租他人”，但原告实际却将它作为网约房使用，即房客在网上预订，按天收费，这和宾馆、旅馆的经营方式无异。法院审理后认为：被告认为系原告未按房屋用途将案涉房屋用作网约房，及未按时支付2021年10月5日起后一季度的租金构成违约，其有权收回房屋的意见。根据双方的微信聊天记录可知，双方产生纠纷时被告早已知晓原告将案涉房屋用作网约房，但被告并未就此提出异议。判决结果：被告向原告返还房屋租金3728.22元、押金2100元，并支付地板维修费2625元。

六、对网约房入住人员的消费者认定与服务合同纠纷处理

网约房的做法，与房屋租赁有一定的相似性，可以将网约房看作是房屋短期租赁。只是一般房屋出租通常是按月或年进行费用结算，而网约房是“按日或者小时结算住宿服务费用”。需要特别说明的是：网约房做法提供的“经营性住宿服务”，如接受不特定人员预订、登记入住人员信息，除了提供住宿房屋外，还会配在房屋内备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等类似旅店业的住宿服务。所以其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在区别。所以，网约房所有权人（或经营者）与入住人员之间发生纠纷，有些法院会将案由定为服务合同纠纷。

如一审案号为（2024)川0106民初23546号，二审案号为（2025）川01民终5593号的旅店服务合同纠纷案。该案的争议焦点之一是：网约房入住人员是否可以根据《消费者权益保护法》第55条的规定要求“退一赔三”？法院审理后认为，王某与甲公司之间即形成了旅店服务合同关系。虽然甲公司在对旅店宣传中存在虚假不实的宣传，但并未诱使王某在合同订立和履行过程中做出错误意思表示，不构成欺诈,故王某以甲公司虚假宣传构成欺诈为由主张按照《消费者权益保护法》规定退一赔三，于法无据，法院不予支持。

作者认为：因网约房经营者提供的是“经营性住宿服务”，入住人员应被认定为普通消费者。但入住人员要求网约房经营者“退一赔三”，要证明经营者提供服务“有欺诈行为”，举证难度较大。

七、对网约房相关主体的建议

网约房相关主体包括房屋所有权人、网约房经营者、入住人员等，作者分别提出相应的建议。

上述由宁波法院审理的一起将住宅变“网约房”引发的邻里纠纷案，提醒了网约房经营者：只有在法律框架内规范运营，才能实现个人利益、邻里权益与行业发展的良性共赢。该案二审主审法官提出：“网约房”应合法经营。即便没有人投诉和举报，业主也不能擅自悄悄经营网约房。业主想要合法经营“网约房”，应当遵循以下步骤：需先确认房屋权属清晰、用途合规且符合小区管理规约；取得本栋楼其他利害关系业主的一致书面同意；按当地“网约房”管理规定向公安等部门备案，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求；规范经营，避免扰民和损害公共利益。对于其他业主而言，如果发现邻居中有人违法经营“网约房”，影响了自身正常生活，可通过以下途径维护合法权益：一是联合向业委会、物业公司提交书面异议，督促其履行管理职责；二是固定人员频繁出入、深夜噪音等证据；三是向街道、住建、公安等部门投诉；四是向人民法院起诉，要求对方停止经营，维护自身及其他业主权益。

如果房屋所有权人将房屋交给他人经营并收取一定的费用（房屋使用费、租金或其他形式费用），务必要与网约房经营者签订书面合同，明确双方的权利与义务。尤其是在合同中需要明确：因网约房扰民引起周围邻居的投诉，应由网约房经营者负责处理；网约房经营者在向互联网电商平台经营者申请发布房源前，应按照当地公安机关的要求办理网约房信息登记；如果在网约房中发生入住人员人身损害或财产损失，由网约房经营者负责处理，与房屋所有权人无关；一般应约定定金或收取押金；应明确房屋维修责任，一般应由网约房经营者承担；应明确网约房经营者是否对房屋进行装饰装修，及合同到期或解除后的残值处理；应明确违约责任，尤其是网约房经营者未按照约定支付费用、超期归还房屋或房屋质量、设施设备存在损坏情况的处理；最好约定合同提前解除的条件与纠纷处理的方式。

对于网约房经营者而言，首先要看自己是否具备当地规范性文件中规定的治安安全条件。其次，对用作网约房的房屋先进行必要的背景调查与风险评估。如果房屋在住宅小区内，网约房经营者要确认房屋是否权属清晰且符合小区管理规约；是否可以取得本栋楼其他利害关系业主的一致书面同意。在以上工作基础上，网约房经营者应当持房屋所有权或者其他合法证明，以及相关身份证明，到房屋所在地公安机关办理网约房信息登记。网约房经营者还应当对住房进行安全检查，并对入住人员进行身份信息查验并进行必要的安全提醒。

需要特别提醒一下网约房经营者：应当依法保护公民隐私和个人信息安全，不得违反法律规定收集、使用个人信息。

房屋所有权人将房屋出租给他人，双方应签订房屋租赁合同。如果承租人拟将房屋用作网约房，一般应在房屋租赁合同中明确“房屋可以转租或用作网约房”。如果房屋所有权人不愿意承租人将房屋用作网约房，应在房屋租赁合同中明确“房屋不得转租”或“未经出租人同意不能转租”。如果明确“房屋不得转租”，承租人未经出租人同意就将房屋用作网约房，出租人可以解除合同。但需要注意的是：如果承租人未经出租人同意就将房屋用作网约房，出租人知道该情况的，应在六个月内提出异议（如要求收回房屋或要求承租人停止网约房经营行为），否则会被“视为出租人同意转租”。

对于网约房入住人员而言，除了应按照约定支付费用外，还要遵守当地规范性文件中规定的相关管理规定。如果是未成年人入住网约房，网约房经营者应予以特别关注，应先确认未成年人是否有父母、其他监护人或者监护人委托的其他完全民事行为能力人陪同。无前述人员陪同的，应当及时与其父母、其他监护人、近亲属或者所在学校联系。无法取得联系的，应当及时向属地公安机关报告。

因为网约房经营者提供的是“经营性住宿服务”，入住人员应被认定为普通消费者。所以如果入住人员发现入住房屋与宣传不符合（如楼层较高但没有电梯、没有必要的防盗设施）、服务质量差（如没有热水供应、夏天空调无法使用）或存在经营者提供服务有欺诈行为的，入住人员可以根据消费者权益保护法律法规的相关规定要求网约房经营者减少、退还部分服务费用或要求赔偿损失。

网约房作为一种新的共享经济形态，目前还没有专门的法规或规章对其进行规范。因为已发生了一些与网约房相关的民事纠纷，相关主体可以根据《民法典》、消费者权益保护法律法规的相关规定进行处理。我们建议各级地方政府或公安机关及时出台相关规范性文件，明确与网约房相关治安管理规定与信息登记规定。此外，最高人民法院发布的人民法院案例库中可以收入部分与网约房相关的典型案例（如上述由宁波法院审理的由网约房引发的邻里纠纷案），为基层法院审理类似案件提供指导，等条件成熟后，最高人民法院可以出台相关的司法解释或发布指导性文件。