不动产抵押登记格式文本的实务缺陷与制度完善——以宁波市登记样本为分析对象

浙江合创律师事务所——王维玉

摘要：不动产抵押登记是保障债权人优先受偿权的核心制度，但实践中登记内容与合同约定脱节、格式条款僵化、风险分配失衡等问题频发。本文以浙江省宁波市不动产登记证明及配套《抵押借款合同》格式文本为样本，从借款条款、抵押条款、登记程序、违约责任等多维度进行系统检视，揭示不动产抵押登记及配套合同文本存在的结构性缺陷，并提出登记制度精细化、合同文本要素化、当事人意思表示强化等完善路径，以期为宁波市不动产抵押登记制度改革与合同文本优化提供参考。

关键词：不动产抵押登记；抵押借款合同；担保范围；格式条款；优先受偿权

一、问题的提出

在民间借贷活动中，随着当事人法治意识的普遍提升，债权人为保障债权实现，要求债务人提供抵押担保成为一种常见现象。而在各类担保方式中，动产质押因标的物易于转移、隐匿，对债权人而言风险较高；不动产抵押则依托登记制度形成公示公信效力，成为自然人、法人及其他组织融资活动中最常采用的担保方式之一。

《中华人民共和国民法典》第二百一十条规定了不动产统一登记制度，不动产抵押权的设立以登记为生效要件。登记簿的记载内容直接决定抵押权人的优先受偿范围，因此在借款合同这一主合同之外，抵押合同这一从合同应运而生。然而，实务中普遍存在登记内容简化、合同约定模糊、格式文本僵化等问题，导致抵押权实现环节产生大量争议。

笔者以“不动产抵押登记”为关键词，在威科先行数据库中对宁波市辖区内的案件进行检索，共得961件相关裁判文书。数据表明，办理抵押登记虽已成为保障债权人利益的常规操作，但在债权人诉讼阶段实现其债权时的实践效果通常大打折扣。究其原因，在于不动产登记中心要求在中心备案的合同必须使用不动产登记机构统一提供的格式文本，而该文本仅涵盖《中华人民共和国民法典》第四百条规定的必备条款，整体格式文本侧重登记合规性审查，却忽视民事权利义务的精细平衡，形成“重登记形式、轻实质保障”的结构性缺陷。

本文拟从实务视角出发，通过对登记格式文本的系统检视，为不动产登记机构优化合同文本、完善登记程序提供具体建议，以期帮助债权人防范法律风险、减少抵押权实现争议、提升不动产融资效率。

二、不动产登记中心抵押借款合同的实务视角审视

（由宁波市自然资源和规划局不动产抵押登记处提供）

（一）抵押物条款模糊指向不明

在宁波市自然资源和规划局不动产登记中心提供的抵押借款合同（适用于自然人之间）（下称“格式文本”）中的抵押条款仅以不动产权属证书号来指引不动产的唯一性，该种方式确实可以通过证书编号的形式来锁定抵押不动产，但存在明显局限：其一，格式文本预留的书写空间有限，当抵押不动产数量较多时，难以完整列明全部抵押不动产；其二，权属证书号仅为管理性编码，缺乏坐落、面积、用途、不动产单元号等物理描述，当事人核对查验不便，也与《不动产登记暂行条例》第八条的要求存在差距。因此当事人之间为保证明确约定抵押不动产，会选择另行签订补充协议对多个抵押不动产进行列举式约定，由此产生抵押登记中心备案的合同与补充合同不一致的情况。

（二） 担保范围笼统，影响优先受偿权实现

抵押范围在格式文本中约定如下：“包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。”其中，违约金与损害赔偿金虽被列入担保范围，但遍查格式文本全文，借款利率条款、违约责任条款均未对违约金计算标准、损害赔偿金的构成要件及计算方式作出任何约定。

违约金条款的缺失意味着：即使债务人严重违约，债权人也难以主张违约金优先受偿。因为主合同本身未设定违约金请求权基础，损害赔偿金同理，均为空头支票。

不动产抵押中通常也并不存在保管担保财产的费用，该表述直接照搬《中华人民共和国民法典》第三百八十九条原文，却忽视了不动产抵押与动产质押的制度差异。在动产质押中，质物由质权人占有或委托第三方保管，产生仓储、保管、保险等费用，纳入担保范围具有现实必要性。而不动产抵押以登记为公示方法，不转移占有，抵押物始终由抵押人占有使用，抵押权人并不实际管领抵押物，几乎不发生保管情形。将动产质押的术语嵌入不动产抵押合同，属于错用，不仅占用有限的担保范围约定空间，更反映出格式文本起草者对担保物权类型差异的认知模糊。

而在实现不动产抵押权中最经常出现的保全费、保全担保费、律师费，甚至开锁费、评估费等实际操作中真正产生的费用反而没有进行明确约定而处于优先受偿的灰色地带。这种“冗余约定与关键遗漏并存”的条款设计，实质损害了债权人的核心权益。

三、登记簿与抵押借款合同格式文本的联动风险

笔者以经办的最新不动产登记证明作为分析样本，为保护当事人隐私部分做马赛克处理）

（一）“登记空白”导致优先受偿权缩减

不动产登记簿的记载内容直接决定抵押权人的优先受偿范围，但实践中登记簿对此项约定的“空白”记载已成为债权人权利受损的主要风险源。以笔者分析样本为例，登记证明仅记载“被担保主债权数额：2800万元”，对担保范围未予记载，在抵押权实现阶段对债权人将产生严重的不利影响。在《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第四十七条中明确：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定担保范围。”即当合同约定与登记簿记载不一致时，以登记簿为准确定优先受偿范围。该规则的立法目的在于维护登记公示公信效力，保护后顺位抵押权人及善意第三人的信赖利益。

据此规则，不动产登记证明中仅记载主债权金额2800万元，未记载利息及实现债权的费用，则抵押权人仅能就该2800万元本金优先受偿。借款期间产生的利息、逾期利息、违约金以及诉讼费、律师费、保全担保费等实现债权费用，首先，格式文本中对于实现担保物权的费用并未明确列举，实践中各个法院对于实现担保物权的费用认定标准不一，而不动产登记证明中又根本对担保范围无记载，因此存在因未登记担保范围而存在沦为普通债权的风险，与其他债权人平等受偿，丧失优先受偿的顺位优势。在抵押物变现价值有限或存在多个顺位抵押权人的情形下，该部分未登记债权可能无法完全获得清偿。

以本案分析样本测算：假设借款年利率为12%，借款期限3年，则利息总额为1008万元；若债务人违约，债权人支出律师费50万元（仅以本金2800万元标的计算，按照浙江省政府指导价收费区间为446000元-727000元）、保全担保费10万元、评估费5万元，则未登记债权合计1073万元，占实际债权总额的38.3%。在抵押物变现价值恰好覆盖2800万元本金时，该1073万元将完全落空；若变现价值不足，则本金亦可能受损。此即“登记空白”的隐性成本。

而债权人在办理登记时往往误以为“登记即保障全部债权”。待债务人违约，债权人需要实现抵押权时，方才意识到登记空白导致的权利缩减，而实际债权（含利息、违约金等）可能远超该数额。

（二）合同约定与登记簿记载的效力冲突

登记簿记载与合同约定不一致时，何者具有优先效力，是实务中最具争议的问题之一。该冲突的产生，既有登记制度的技术原因，亦有合同文本的表述原因，更涉及公示公信原则与意思自治原则的内在冲突。

从技术层面看，登记簿的记载栏目有限，难以完整呈现合同约定的全部内容。以本案样本为例，合同第四条第（二）款勾选“包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”，其中合同担保范围不够详尽的问题不再赘述，但样本不动产登记证明的“其他”栏仅记载不动产权证书号、抵押方式、主债权数额及债务履行期限，未设置“担保范围”专项记载区域。

从法律适用层面看，《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，确立了登记簿的推定效力。但《中华人民共和国民法典》第二百一十五条同时规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，确立了区分原则，即合同效力与物权效力分离。因此，合同约定在当事人之间具有债权效力，而登记簿记载具有物权效力。当二者不一致时，合同约定的担保范围仅在当事人之间有效，不能对抗善意第三人；登记簿记载的担保范围则具有公示公信力，优先确定抵押权的边界。

这二者之间的冲突本已通过担保解释第四十七条进行规范。如此规定的主要理由有三：一是登记部门已对抵押登记信息进行了完善，增加了“担保范围”栏目，当事人完全可以实现合同约定与登记记载的一致；二是符合《中华人民共和国民法典》第二百一十六条关于不动产登记簿推定效力的规定，有利于保护可能存在的第三人交易安全；三是《中华人民共和国民法典》第三百八十九条关于担保范围的规定并不包含以合同约定对抗登记记载的意思，二者并不矛盾。但实践过程中由于登记机构更新完善速度落后于立法速度，担保范围在实践中仍然缺失此栏目，因此该矛盾冲突依然存在。

（三）格式文本的行政背书误导

不动产登记中心提供的格式合同文本，虽在性质上属于民事合同，但因由行政机关制作并提供，当事人往往产生“官方提供即具权威效力”的信赖，这种行政背书效应在实践中引发诸多误导性后果。

首先，当事人误将形式审查等同于实质保障。登记机构对合同文本的审查仅限于形式要件（如当事人签字、基本信息完整、勾选项目明确），不对条款内容的公平性、完备性、合法性进行实质判断。但当事人基于对行政机关的信赖，误以为登记机构已把关合同内容，无需另行咨询法律专业人士。以本案样本为例，合同第五条“违约责任及其他约定”处完全空白，当事人若不加填写，登记机构亦予受理登记，但由此产生的权利救济漏洞，完全由当事人自行承担。

其次，格式文本的官方身份抑制了当事人的修改意愿。实践中，不动产登记中心严格要求当事人使用其提供的格式文本，对当事人自行拟制的合同文本持排斥态度。当事人为提高办事效率，往往放弃自行准备的合同文本或放弃对登记中心提供的格式文本的修改，导致个性化需求（如特定费用的担保范围约定、特殊的违约责任安排）无法在合同中体现。这种“官方文本优先”的潜意识，实质限制了合同自由。

再次，风险警示条款的责任转嫁加重了当事人责任。本案样本首页的风险警示要求当事人“对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责”，并声明“如有虚假、不合法、合同无效等情形，将自行承担相应法律责任”。该表述将本应由登记机构承担的合理审查义务，完全转嫁给当事人，且以“行政处罚—民事赔偿—刑事责任”的递进式表述制造心理压力，使当事人误以为登记机构已履行充分警示义务，从而放松对合同条款的审慎注意。

最后，格式文本的更新滞后于法律变革，但当事人因信赖官方文本而未予关注。例如，《中华人民共和国民法典》第四百零六条已改革抵押财产转让规则，允许抵押期间转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。本案样本虽增设“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”条款，但未提供具体的约定文本或引导，当事人勾选“是”后，禁止转让的具体内容、法律后果、公示方式均不明确，导致该条款的制度功能大打折扣。

四、不动产抵押登记证明及格式文本的制度缺陷成因分析

（一）登记制度的形式审查逻辑

我国不动产登记实行形式审查为主、实质审查为辅的原则。登记机构仅对申请材料的形式完整性负责，不对合同条款的实质内容进行审查。这种制度设计虽有利于提升登记效率、降低行政成本，但也导致登记簿记载内容简化，无法全面反映当事人之间的复杂约定。

比较法上的经验可为我国提供镜鉴。德国不动产登记实行“实质审查”原则，登记官需审查物权变动的法律原因，登记簿记载较为详尽。 根据《德国土地登记条例》，登记官应审查登记申请是否符合实体法规定，对物权合意（Auflassung、Einigung）及原因行为（如买卖合同、抵押合同）进行形式与实质双重审查，登记簿对担保范围的记载通常包括主债权金额、利息率、违约金上限、实现费用项目等要素。 我国台湾地区“土地登记规则”第108条亦要求登记申请书载明担保债权的种类及范围，实务中当事人通常将完整抵押契约书作为附件提交，登记机构核对后附于登记簿，供利害关系人申请阅览，形成“登记簿主文+附件”的复式记载结构。 上述制度虽增加了登记机构的审查负担，但提升了登记簿的信息完整性与公信力，降低了抵押权实现环节的争议成本。

（二）格式文本过于模板化

登记机构提供的格式合同文本具有标准化、模板化特征，可以降低当事人的缔约成本、统一登记申请材料。但模板化亦带来以下缺陷：

不动产抵押借贷场景具有高度差异性：当事人可能采用一般抵押或最高额抵押，可能设定单一抵押或共同抵押，抵押财产可能存在租赁、在先抵押、查封等权利负担，借款人与抵押人可能为同一人或相互分离。上述差异对合同条款的结构安排、权利义务分配、风险负担均有实质性影响，需要文本提供相应的分支选项与差异化设计。但格式文本未设置区分，未提供“一般抵押/最高额抵押”“单一抵押/共同抵押”“抵押人与借款人同一人/分离”等选择模块，而是采用单一文本应对全部场景。

该设计的直接后果是条款冗余与关键缺失并存。对于特定场景不必要的条款（如共同抵押中的份额划分条款在单一抵押中即为冗余），文本未提供删除或简化选项；对于特定场景必需的条款（如最高额抵押中的债权确定期间、最高债权额条款），文本未提供增设或扩展空间。当事人往往无所适从，或机械填写导致条款错位，或干脆留白回避，为后续争议埋下隐患。

德国不动产登记机构虽不直接提供格式合同，但由公证人介入不动产抵押的缔约过程，公证人负有审查当事人身份、解释法律后果、确保意思表示真实的法定职责，实质上承担了“专业辅助+审查把关”的双重功能，弥补了当事人的信息不对称。我国台湾地区内政部提供的抵押合同示范文本，采用主文+附件+填写说明的三层结构：主文列明必备条款，附件提供担保范围明细表、抵押物清单等扩展表格，填写说明逐条提示法律风险与填写要点，形成引导—选择—确认的完整闭环。我国大陆的格式文本改革，应借鉴上述经验，真正实现降低缔约成本与保障交易安全的双重目标。

五、不动产抵押登记证明及格式文本完善建议

（一）不动产登记证明记载：担保范围要素化扩展

针对当前不动产登记证明记载内容简化、担保范围缺失的问题，建议从以下层面推进登记簿的要素化扩展：

第一，修订不动产登记证明记载范围。建议宁波市不动产登记中心依法响应《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》【自然资发〔2021〕54号】第二项：“明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘担保范围’栏记载；没有提出申请的，填写/。”的规定，将担保范围增加为必选项，并细化为“主债权本金”“利息（含逾期利息、复利）”等子栏目，实现登记公示的精确化。

第二，推行担保范围附页制度。鉴于不动产登记证明主页面空间有限，可允许当事人提交担保范围明细表作为附页，由登记机构加盖骑缝章后附于不动产登记证明，并同步至电子平台。明细表可详细列明各项费用的计算基数、利率标准、上限金额等，既满足公示需求，又兼顾操作可行性。

第三，建立登记信息动态更新机制。担保范围中的利息、违约金等具有变动性，建议允许当事人在主债权数额不变的前提下，就担保范围的变动事项申请变更登记。例如，当借款展期导致利息增加时，抵押权人可申请更新利息栏目的计算期间，确保登记公示与债权实际状态一致。

（二）合同文本：模块化重构与示范性条款填充

针对当前格式合同僵化、关键条款空白的问题，建议对登记机构提供的格式合同进行模块化重构：

第一，基础模块与选择模块的分离。基础模块包括当事人信息、借款金额、抵押物描述、签字确认等不可删减的核心条款；选择模块则根据交易类型提供分支选项，当事人根据实际交易勾选相应模块，避免条款冗余或缺失。

第二，关键条款的示范性填充。针对当前完全空白的“违约责任及其他约定”条款，提供示范性文本供当事人选择适用或修改。示范性文本应涵盖：逾期还款责任（逾期利率、违约金计算标准）、提前还款补偿、抵押物价值减少的补救措施、抵押权实现的情形及程序、合同解除权与抵押权行使的衔接等。当事人可直接引用示范文本，亦可协商修改，但空白不填的，登记机构应提示风险。

第三，争议解决条款的引导设置。提供“诉讼管辖”与“仲裁”两种选项，诉讼管辖可引导选择不动产所在地法院或被告住所地法院，仲裁则提示需明确仲裁机构名称。同时，设置“送达地址确认”子条款，要求各方确认联系地址为诉讼文书送达地址，变更需书面通知，避免因送达不能延误诉讼进程。

第四，合同签署要素的完整性要求。增设“签署地点”“合同份数”“骑缝签字”等栏目，明确合同签订地以确定协议管辖，约定各方各执份数以防范文本替换风险，要求多页合同骑缝签字或盖章以确保文本完整性。

（三）费用明细：实现债权费用的逐项勾选与上限约定

针对“实现担保物权的费用”概括性表述引发的争议，建议将其具体化为“费用明细表”强制附件：

第一，费用项目的标准化列举。将“实现担保物权的费用”分解为诉讼费、律师费、保全申请费、保全担保费、评估费、拍卖费、执行费、差旅费等标准化项目，每项设置“是否纳入担保范围”的勾选栏及“计算标准/上限”的填写栏。

第二，保全担保费的必要性说明。针对保全担保费是否纳入担保范围的争议，可在费用明细表后附“必要性说明”栏，要求债权人勾选保全担保费的，同时说明“抵押物价值过高，无力提供等额自有财产担保”等理由，为法院审查合理性提供依据。

第三，动态调整机制。允许当事人在费用明细表中约定其他费用，并设置“以实际发生为准，但总额不超过____元”的上限控制，既保留灵活性，又防范费用无限扩张。

六、结语

不动产抵押登记制度作为保障债权实现、促进资金融通的核心机制，其运行效能直接关系到民间借贷市场的健康发展与交易安全的维护。本文以浙江省宁波市不动产登记证明及配套《抵押借款合同（适用于自然人之间）》格式文本为样本，通过系统检视揭示了当前制度在登记内容、合同条款、程序设计等层面的结构性缺陷。上述缺陷并非孤立存在，而是相互交织、层层传导，形成恶性循环，最终损害的是债权人的合法权益与不动产融资的市场效率。

自然资源部已于2021年发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），明确要求登记机构应根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载抵押担保范围，为制度完善指明了方向。然而，政策落地仍面临地方更新滞后、登记系统改造迟缓、格式文本修订迟缓等现实障碍。本文提出的登记簿要素化扩展、合同文本模块化重构、费用明细表强制附件化等建议，旨在将政策导向转化为可操作的制度安排。